Le point de vue de JF Denes

Le point de vue de JF Denes

Cet article reprend l'essentiel du premier mail envoyé à un nombre restreint de copropriétaires avant la création de ce BLOG, avec quelques ajouts des premières réponses reçues.  

Quelles sont donc les options offertes ?

·         Signer le contrat tel quel ? Cela peut convenir à des Copropriétaires occupant toutes leurs semaines et ne voulant pas s’embarrasser de la gestion,

·         Vendre (plusieurs Copropriétaires nous ont fait part de ce désir) ? Le moment n’est probablement pas opportun.

·         Mettre le logement en gestion via un loueur professionnel, ou Internet ? Les échos sur ces solutions sont très variables

·         Passer en bail financier si toutes les semaines ne sont pas occupées ?

·         Chercher à améliorer les clauses du bail avant de signer ?

Ci-dessous les points soulevés par les différents courriers reçus.

A.       Aspect financier :

1.       Art 5.9 Les charges sont maintenant payées à 100% par le bailleur et non plus par P&V. Or le Bailleur bénéficie de son appartement sur une période nettement inférieure à celle de P&V. Le rapport Gain/Coût devrait en tenir compte.

2.       Art 6.2 Les loyers et les impôts associés comme précédemment, sont calculés sur un loyer fictif plein, or l’expérience a montré que les loyers réels proposés depuis quelque temps par P&V sont très souvent bradés ! et donc, il semble normal que ce point soit revu pour se rapprocher de la réalité.

a.       La   révision du loyer concerne le loyer en numéraire, qu’en est-il de la révision du loyer « en nature » ?

b.       Quelle est la base de calcul du loyer en nature ?

3.       Art 6.3, cette clause préférentielle semble être un leurre vu le nombre de promotions faites tout au long de l’année, => que cette clause soit par exemple 5% en dessous du prix de promotion si promotion en cours il y a.

4.       La partie enlèvement des ordures de la taxe était remboursée par P&V, qu’en est-il avec ce bail. Est-elle maintenant réintégrée dans les taxes foncières, et non plus remboursée. Est-ce légitime ?

5.       Art 7.4 Le point sur les échanges mis en avant par P&V a perdu beaucoup de son intérêt depuis les premiers baux. Le niveau actuel des « frais de dossier » semble difficilement justifiable, ne pourrait-il être remis à un niveau acceptable ?

6.     Pour une offre de location hors ouverture du site de Cap Esterel les semaines BS n’ont pu être utilisées, ceci devrait être possible.

7.       L’expérience passée a montré que le site pouvait être réquisitionné. Dans cette éventualité et pour cette période, le Bailleur devrait pouvoir se faire rembourser les loyers en nature.

8.      Bien que relativement négligeable, on peut noter l’amélioration dans un paiement trimestriel des loyers, plutôt qu’annuellement. Cela peut être un léger plus pour amortir le paiement trimestriel des charges.

B.       Aspect contractuel :

1.              Art 2.1 : La clause résolutoire peut peut-être se comprendre, mais alors pourquoi ce déséquilibre, qui autorise P&V à sortir de ce bail au bout d’un an et non pas le bailleur pour toute cause nécessaire, même sans vente, par exemple pour changer son mode de gestion.

2.              Art 2.2 : L’obligation de passer par PVCI pour revendre l’appartement est aussi dissymétrique ; il interdirait au Bailleur de vendre son bien à un meilleur prix s’il trouvait une meilleure offre par lui-même ! Préavis de 3 mois avant le 30 juin + 3 mois de mandat exclusif, voilà qui fait long au cas où un changement serait voulu en octobre par exemple !

3.              Art 6.1 : Pourquoi imposer des formules limitées sur les semaines d’occupation, facilitant la gestion de P&V mais pas nécessairement conformes aux désirs des Bailleurs.

Dans tous les cas de figure, ce n’est que si un nombre suffisant de Bailleurs pensent de même, le font savoir et surtout s’engagent dans une démarche commune que des échanges pourraient être initiés avec P&V.

JF Denes

Comments

[RV]

Quelle vaut la garantie de LOYER promise par PV?
Cela est vrai, et c’est le meilleur argument de vente de PV pour ce nouveau bail, malheureusement ce n'est pas une garantie de REVENU !
Non seulement on sait que les bailleurs payeront les charges. => Certitude de baisse de revenu. Quelle en sera l’augmentation ? quelle sera l’augmentation du loyer en nature ? => Probabilité d’augmentation de la baisse de revenu !
PV plafonne à 3% annuel les revenus en numéraire, l’augmentation du loyer en nature n’est pas plafonnée ! les impôts associés ne le sont donc pas non plus.
Tout le monde peut comprendre que les conditions économiques actuelles ne sont plus les mêmes que celle du démarrage de la station, mais une telle opacité dans l’avenir n’invite pas à signer le contrat dans l’état actuel.

[AA]

Je trouvais le loyer proposé ridicule par rapport à l'actuel car je comprenais que le texte explicatif du tableau disait que les chiffres proposés additionnaient le loyer en numéraire et le loyer en nature. Après discussion avec une des personnes mentionnées dans le courrier du contrat (Mme Alisson BENICHOU) et confirmation par mail de celle-ci les chiffres donnés ne concernent que le loyer en numéraire. Le chiffre ainsi proposé couvre le loyer actuel + le montant des charges avec, bien sûr, par ailleurs la fourniture des occupations actuelles qui seront présentées en plus.
Cette augmentation substantielle du numéraire peut s'expliquer par le fait que l'ancien contrat intégrait sur toute la durée le remboursement des frais d'aménagement de départ.
Par ailleurs il m'a été confirmé par mail que P&V continue à payer la taxe d'habitation. Ce qui n'était pas non plus très clair dans le contrat.
Quand je regarde les versements des dernières années je constate, comme la personne qui vient de s'exprimer sur le blog, que les loyers nature augmentent beaucoup plus vite que les numéraires : environ 5% depuis 2 ans alors que les loyers numéraires stagnent. L’indexation étant passée du bâtiment à l'indice de référence des loyers (IRL) dans le nouveau contrat je ne sais pas si ça changera quelque chose....
AA

[C T]

AA, Etes vous sur que
"Par ailleurs il m'a été confirmé par mail que P&V continue à payer la taxe d'habitation. Ce qui n'était pas non plus très clair dans le contrat. " car pour moi il ne s'agit que de la taxe d’enlèvement des ordures.

Et de plus je suppose que vous avez bien noté que les charges ne seront PAS couvertes par le numéraire ? La somme qui vous sera versée sera le loyer annoncé - les charges.

[Leroy]

Cette synthèse est très intéressante
Que deviens cap Estérel si Pierre et vacances se désengage totalement
Et est ce réellement envisageable

[Petit-Jouvet]

Merci beaucoup pour cette analyse du nouveau bail.
Personnellement ce nouveau bail ne me convient pas car je réside en Nouvelle Calédonie et n'occupe plus mon appartement depuis des années. Effectivement le moment n'est pas propice à la vente même sans chercher la plus value..
Avez-vous des informations sur le bail financier?
Je n'ai eu aucune proposition en ce sens.
Merci de votre réponse.
Bien cordialement

[JF Denes]

Réponse de P&V:

Nous vous précisons que le choix d'une formule de bail sans séjours vous permets d'optimiser le montant de votre loyer en numéraire cependant l'accès à la bourse des échanges est suspendu. Néanmoins, vous pourrez chaque année moduler votre occupation. Pour ce faire, il vous suffit de nous faire part des droits de séjours souhaités avant le 30 juin de chaque année pour une prise d'effet au 1er octobre N.