Le point de vue ... de Jérôme Gabriel

Les propriétaires en bail vont-ils « re-signer » … ?

      Le sujet du renouvellement des baux est très important pour Cap Estérel, je salue l’initiative de Monsieur Denes, en ouvrant un blog dédié à ce sujet, car, je pense, de nombreux propriétaires bailleurs, s’interrogent sur l’opportunité de renouveler leur bail avec Pierre & Vacances.

A toutes fins utiles, voici quelques réflexions personnelles pour alimenter la réflexion générale et, en particulier, celle des membres du 3C (dont JF Denes est membre du bureau) qui, selon moi, est l’association la plus représentative des propriétaires pour faire valoir, si besoin, auprès de Pierre & Vacances, les questions qui resteraient sans réponse.

La réussite du renouvellement des baux sera un enjeu essentiel pour conserver à Cap Estérel son attractivité. Tous les propriétaires, bailleurs et non bailleurs, sont concernés par cet enjeu !

Il me semble impératif, que Pierre & Vacances obtienne un minimum de renouvellement (le bruit court autour de 500 appartements ?) pour que PV continue d’être l’exploitant touristique indispensable, pour Cap Estérel, tant par ses fonctions d’offre d’hébergement que par celles d’animateur du village.

L’absence d’un opérateur touristique à Cap serait un véritable handicap, car je ne vois pas comment se ferait la promotion de Cap, en France et à l’étranger. Les propriétaires « hors bail » qui louent leur appartement, bénéficient de la promotion du site faite par PV et ne pourraient, eux seuls, compenser sa disparition. A ma connaissance, Pierre & Vacances est le seul opérateur touristique qui a l’envergure de promouvoir un village de vacances tel que Cap Estérel. Mais je peux me tromper… !

Pierre & Vacances impose, à son avantage exclusif, des modifications profondes sur les conditions du nouveau bail sans apporter ni explication, ni contrepartie.

Nous devons obtenir de P&V les réponses aux questions que les bailleurs sont en droit de se poser avant de renouveler leur bail. L’absence de réponse à ces questions, notamment celles, ci-après, risquent de faire renoncer bien trop de candidats au renouvellement :

• Comment expliquer de telles disparités entre évolution des loyers en espèces et en nature, incompréhensible d’un point de vue économique… ? La réponse semble être que Pierre & Vacances veuille mettre toute l’incitation des bailleurs sur leur choix d’un bail financier pour se garder la jouissance exclusive de la commercialisation entière de toute la période d’ouverture.

En effet, du point de vue strict du rendement financier déclarable aux impôts, la valeur d’un loyer en bail financier est bien inférieure à celle d’un bail avec des semaines réservées aux bailleurs puisque la déclaration fiscale porte sur la valeur des loyers en espèces et en nature, cette dernière étant largement surévaluée !

• Comment expliquer des clauses de résiliation de bail à l’avantage exclusif du preneur ?

Par exemple, l’obligation d’exclusivité (même temporaire) de l’agence PV en cas de revente peut être considérée comme abus de position dominante…et être un frein au dynamisme du marché ? Ce ne serait l’intérêt ni de PV, ni des propriétaires. Cette clause me parait être une cause possible de refus de renouveler le bail pour un nombre important de propriétaires, ne serait-ce que par principe de ne pas vouloir dépendre de PV, ce qui serait regrettable.

Pierre & Vacances propose, ou plutôt, impose des revenus locatifs à la baisse, c’est une stratégie qui parait en contradiction avec la réduction du nombre d’appartements qu’il souhaite gérer…

Comme la lettre ouverte de JF Denès (adressée aux présidents de copropriétés) le mentionnait, la proposition de PV « reprend une clause très positive de l’ancien contrat, à savoir l’assurance d’un loyer garanti pendant la période du bail ».

Les propriétaires, dans leur grande majorité, resteront attachés au mode de gestion et de rémunération de l’ancien contrat à savoir l’assurance d’un loyer garanti pendant la période du bail, car ce sont des investisseurs qui ont cherché simultanément : un rendement sécurisé, sans préoccupation de gestion et la jouissance de leur bien sur des semaines réservées. C’étaient des arguments capitaux que les commerciaux de PV mettaient en avant, lors de la promotion immobilière du site, et cela a perduré jusqu’à maintenant. Il faut garder ces trois principes, quitte à accepter que les rendements soient réajustés au contexte économique d’aujourd’hui.

En effet, si je suis bien informé, la valeur du loyer garanti restera à un niveau comparable à celle du précédent, mais le revenu net de charges, en revanche, va baisser dans une proportion de 25% à 50% (puisque les charges de copropriété ne seront plus payées par PV) en fonction du nombre de semaines que les propriétaires se réserveront. Cette substantielle baisse des revenus pose la question suivante :

• Comment PV peut expliquer sa position de baisser les revenus des propriétaires, qui ne seront plus que 500 (si l’on garde le chiffre retenu plus haut, ce qui représente le tiers du stock de Cap !) alors que le taux de remplissage devrait mécaniquement (par la baisse du stock) augmenter et donc apporter un rendement nettement meilleur ? On peut considérer que le contexte économique ne soit plus favorable pour rentabiliser un « navire » de 1500 appartements, mais il n’est pas crédible que Pierre & Vacances ne soit pas capable d’exploiter de façon rentable un navire de quelques centaines d’appartements ! Le groupe se targue d’ouvrir des centres bien plus importants…

PV pourrait objecter qu’il devrait supporter des charges d’infrastructures faites pour 1500 appartements. Cet argument est non recevable puisque Pierre & Vacances conditionne le renouvellement des baux   à la prise en charge financière des équipements (piscines, tennis, golf…et autres actifs ultérieurement) par l’ensemble des propriétaires, au travers des charges ASCAPE.

Enfin, si l’ensemble des propriétaires participent financièrement aux charges de piscines, comment les bailleurs seront-ils dédommagés de leur double participation financière, à travers leurs charges de copropriété, d’une part, et à travers un loyer de PV qui inclut déjà l’accès aux piscines, d’autre part ?  

Des axes de réflexions…qui, selon moi, pourraient aider les propriétaires à se décider pour accepter le renouvellement du bail :

Comme évoqué plus haut, la réussite du renouvellement des baux est un enjeu majeur pour Cap Estérel, je pense que le 3C, seule association représentative du plus grand nombre de propriétaires, peut légitimement faire valoir un dialogue constructif avec Pierre & Vacances pour tenter de sensibiliser PV sur les questions qui se posent au sujet des modalités du renouvellement.

Tous les propriétaires de Cap Estérel sont concernés, bailleurs et non bailleurs, parce que le niveau obtenu du taux de renouvellement aura un impact direct sur les charges de copropriété et la qualité de vie du site.

Le 3C pourrait, ainsi, obtenir des réponses précises auprès, par exemple, d’un expert juridique en matière de baux commerciaux en résidence de tourisme :

• Quelles conséquences pour le preneur et le bailleur, si le bailleur ne répond pas, ou ne répondait pas dans des délais réglementaires, à la demande de renouvellement du preneur ?
• En matière de bail commercial, la répartition des charges est librement négociée entre les partis (selon mes informations) mais il me parait impensable que PV ne paie aucune charge, en particulier les fluides, eau, électricité, quelle réponse pourrait être apportée aux bailleurs ?
• Le retrait de PV de sa participation aux charges de copropriété me parait être une source d’inégalité de traitement entre les copropriétaires à bail, les charges de copropriété pouvant être sensiblement différentes entre les copropriétés. Mais si PV ne veut pas revenir sur sa position (de ne plus payer les charges) un autre risque subsistera, celui qui serait que des copropriétés, pour des raisons financières, décident de ne plus faire l’entretien nécessaire et suffisant ; la conséquence de ce manque d’entretien nuirait à l’image de qualité que souhaite conserver PV pour son offre d’hébergement. Ne pourrait-on pas envisager, alors, que PV participe aux frais courants de copropriété de façon globale pour chaque copropriété plutôt qu’au travers de sa prise en charge au niveau individuel, comme c’était le cas jusqu’à présent ; PV aurait tout intérêt à participer, selon une proportion à définir, au bon entretien de la copropriété dans laquelle il a des appartements en bail.

En conclusion, à la question du début, les propriétaires en bail vont-ils « résigner », je n’ai pas d’élément pour répondre et je crains que beaucoup de questions restent sans réponse, d’autant plus que tout ne semble pas « ficelé » dans les discussions entre Pierre & Vacances et l’ASCAPE, sur la répartition des charges d’équipements touristiques, piscines, tennis, golf… Ces points, d’ailleurs, conditionnant la pérennité des baux à venir.

Ne pourrait-on imaginer de suggérer à Pierre & Vacances de prolonger d’une année les baux (à échéance septembre 2017), le temps de voir se dissiper les incertitudes, à ce jour, sur les modalités d’une gestion de Cap Estérel en pleine mutation ?

Voilà quelques réflexions, certainement incomplètes, que le renouvellement des baux m’incite à exprimer.

J. GABRIEL

Propriétaire

Comments

[D.Floris]

Bonne analyse qui me parait néanmoins trop "gentille" ! La réalité est que P&V comme à son habitude essaye de passer en force.
Il ne faut pas oublier que si les propriétaires ont beaucoup à perdre de la dégradation potentielle du site, P&V joue également très gros !
En dehors de ses actifs immobiliers dont ils veulent transférer la charge financière à la copro, le seul actif de valeur de P&V est son fond de commerce, constitué des appartements qu'il pourra proposer à la location...
Pas de renouvellement de bail, pas d'appartement, plus de fond de commerce... c'est donc une perte sèche.... ce qui devrait les inciter à plus de discernement !

[HENRI]

Bonjour ,
Merci à Jérôme Gabriel pour cette analyse très complète
Je n'avais pas vu les choses sous cet angle mais l'idée de prolonger les baux actuels sur un an pour se donner le temps d'affiner ce nouveau bail avec en ligne de mire le partage des charges me parait une excellente idée .
Seul point positif est le paiement des loyers trimestriellement .
Le problème est que PV n'a pas la culture de la négociation avec les copropriétaires , ils décident seul . Ce qui est dommageable !
Je suis actuellement en bail sans occupation , je suis parfaitement conscient que ça ne pouvait pas rester en l'état , la diminution du loyer ne ma parait pas excessive mais pour les charges Jérôme a raison il y a matière à les partager .
Je reste dans l'expectative !
Salutations à tous et chapeau à JF Denes pour son travail et son dévouement à la cause

[F. Caudrelier]

Analyse très perspicace lucide et réaliste pour ceux qui connaissent et s'intéressent à la pérennité du site.
Chaque copropriétaire, bailleurs ou non devrait communiquer ces réflexions au sein de sa copropriété pour permettre à chaque bailleur de décider en connaissance de cause selon
l'évolution que prendront les discussions en cours avec P&V

Merci Monsieur Gabriel

[JF Denes]

L'idée de prolonger les baux actuels d'un an me parait excellente. Dans la précipitation, je pense, (et j’entends) que beaucoup de copropriétaires ne reconduiront pas leur bail compte tenu du résultat financier attendu et de la crainte d'avoir perdu un an si la clause résolutoire s’appliquait.
Je reste persuadé que des améliorations peuvent être apportées, acceptables par les deux parties et donc de supprimer le risque de l'incertitude.
Par ailleurs sachant qu'il y a encore des baux qui arriveront à échéance en 2018, une réflexion économique plus globale serait probablement profitable pour tous. Cette prolongation améliorerait sans aucun doutes le nombre de baux signés, et donc la possibilité pour P&V de rester sur le site évitant de déclencher un saut vers l’inconnu sans que cela n’affecte in fine d’une façon insupportable les comptes de P&V.

[caron]

Bonjour,
excellent article. L'idée de prolonger d'un an les baux actuels est une excellent idée d'autant plus que je viens seulement d'avoir connaissance de cette fameuse proposition et qu'on ne me laisse que jusqu'à fin septembre pour me décider. Cela me laisse trop peu de temps pour analyser les possibilité et surtout de nous concerter tous ensemble les copropriétaires sur des points à améliorer dans les conditions de ce bail