Cour Appel Paris : Décision favorable en loyers impayés Covid

Un jugement de plus en faveur de propriétaires bailleurs. les jurisprudences se renforcent.

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« Sur l’exception d’inexécution :

La société Action soutient également qu’elle est fondée à opposer au bailleur l’exception d’inexécution dès lors que celui-ci a manqué objectivement à son obligation de délivrance, même en l’absence de défaut fautif d’exécution ou de force majeure empêchant le bailleur d’exécuter son obligation de délivrance, que ce manquement la dispense corrélativement de payer le loyer pour la période correspondante.

Cependant, comme le rappelle à bon droit l’appelante, aucun manquement à son obligation positive de délivrance ne peut lui être imputée En effet, le bailleur n’avait pas pour obligation, en l’absence de stipulations contractuelles particulières, de garantir la commercialité des locaux, ceux objet du bail ayant été mis à la disposition du preneur, lequel admet que l’impossibilité d’exploiter qu’il allègue était le seul fait du législateur. »

Cour d’appel de Paris, 3 juin 2021

« Sur la force majeure :

… admet qu’elle n’était pas dans l’impossibilité de payer pour une raison de force

majeure, soutient que celle-ci réside dans l’impossibilité pour le bailleur de fournir un local exploitable, laquelle corrélativement délivre le preneur de son obligation de payer le loyer.

Cependant, outre ce qui a été dit plus haut et à supposer que l’état d’urgence sanitaire constitue un fait de force majeure, le bailleur a fourni un local en lui-même exploitable, étant rappelé que le preneur reconnaît qu’il n’était pas dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure. »

Cour d’appel de Paris, 3 juin 2021

« Sur la bonne foi :

Les contrats devant être exécutés de bonne foi selon l’article 1134, devenu l’article 1104, du code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. »

… le bailleur avait proposé de différer le règlement du loyer … a tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté ainsi sa bonne foi. »

Cour d’appel de Paris, 3 juin 2021

« Cependant, comme le soutient à bon droit l’appelante, il résulte de l’article 4'de l’ordonnance n°2020-306'du 25'mars'2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période et des dispositions et de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316'du 25'mars'2020, modifiée relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, de première part, … que le législateur a pris en compte les  conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, excluant de ce fait l’application à cette situation de l’article 1722 du code civil, de seconde part, que si ces dispositions avaient pour objet, notamment, d’éviter l’acquisition, au profit des bailleurs, de clauses résolutoires, elles n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. »

Cour d’appel de Paris, 3 juin 2021